La mayoría de las protestas nunca llegan a una audiencia: se resuelven antes, por internet o en una reunión informal. Pero si la suya sí llega a audiencia, esta es la parte donde los dueños de casa se ponen más nerviosos y se sienten menos preparados. No tiene por qué ser así. La audiencia es corta, informal y sigue siempre el mismo guion. Aquí le explicamos exactamente cómo es.
La versión de una línea: un panel de ciudadanos comunes lo escucha a usted unos minutos, escucha a un tasador de HCAD otros minutos, y vota por un número. Su único trabajo es demostrar que casas parecidas a la suya están tasadas en menos.
1. Quién es realmente el ARB
La Junta de Revisión de Tasaciones (Appraisal Review Board, o ARB) es un grupo de residentes locales nombrados para resolver disputas entre los dueños de propiedad y el distrito de tasación. Hay dos cosas que sorprenden a la gente:
- No trabajan para HCAD. Son una junta independiente, y el distrito de tasación está del otro lado de la mesa, no es su jefe.
- No pueden cambiar su tasa de impuestos ni su recibo de impuestos. Las tasas las fijan el distrito escolar, la ciudad y el condado. El ARB solo decide el valor de su propiedad. Reclamar por su recibo es reclamarle a quien no es.
Su decisión aplica solo a ese año fiscal, y por eso usted puede volver a protestar el año que viene, y por eso revisar su valor debería ser una costumbre anual.
2. El camino hasta la audiencia
| Cuándo | Qué pasa |
|---|
| Alrededor del 1 de abril (residencia principal) | HCAD le manda por correo su Aviso de Valor Tasado (Notice of Appraised Value): el número que usted puede protestar. |
| A más tardar el 15 de mayo | Usted presenta su protesta (Formulario 50-132), por internet con iFile, por correo o en persona. |
| Días o semanas después | HCAD puede ofrecerle un acuerdo por internet, o usted puede pedir una reunión informal con un tasador. Aquí termina la mayoría de las protestas. |
| Por lo menos 15 días antes | El ARB tiene que enviarle el aviso con la fecha, la hora y el lugar de su audiencia. |
| Por lo menos 14 días antes | El distrito de tasación tiene que enviarle los procedimientos de audiencia del ARB, el Folleto de Asistencia al Contribuyente del estado (Taxpayer Assistance Pamphlet), y un aviso de que usted puede pedir la evidencia que piensan usar. |
| El día de la audiencia | Una audiencia corta, muchas veces de 15 a 20 minutos. El panel vota y después usted recibe una orden por escrito. |
3. El paso que casi ningún dueño de casa da, y cómo darlo exactamente
Pídale a HCAD su paquete de evidencia antes de la audiencia. Bajo el Código de Impuestos de Texas §41.461, usted tiene derecho, si lo pide, a una copia de los datos, las tablas, las fórmulas y cualquier otra información que el tasador va a usar en su contra. Casi nadie lo pide. Si usted lo pide, entra a la audiencia sabiendo ya cuáles casas "comparables" escogieron, y puede señalar cuáles son más grandes, más nuevas, remodeladas o están en mejor ubicación que la suya.
Cómo pedirlo de verdad
- Pídalo por escrito lo antes posible, idealmente el mismo día en que presenta su protesta, y otra vez en cuanto le llegue el aviso de su audiencia. Basta con una petición corta por escrito; nada más tiene que identificarlo a usted, su propiedad y su número de cuenta, y pedir la evidencia que el distrito va a presentar en su audiencia bajo la §41.461.
- Entre a su cuenta en owners.hcad.org con su número de cuenta de HCAD y su número de iFile. Ese es el mismo portal donde se intercambia la evidencia, y por lo general ahí es donde aparece el paquete del distrito una vez que le programan su audiencia.
- Si no lo ve, llame al Centro de Información Telefónica de HCAD al (713) 957-7800 y pregunte dónde está la evidencia de su audiencia programada. Apunte la fecha en que lo pidió y con quién habló.
- Mande por correo o entregue en persona una copia escrita de la petición si prefiere dejar rastro en papel: Harris Central Appraisal District, 13013 Northwest Freeway, Houston, TX 77040-6305.
Aquí está la parte que le da fuerza a la petición. Bajo el Código de Impuestos de Texas §41.67(d), la información que usted pidió bajo la §41.461 y que el distrito no le entregó por lo menos 14 días antes de la audiencia no se puede usar como evidencia en esa audiencia. O sea que la petición no es solo tarea: o le consigue el plan de ellos con dos semanas de anticipación, o limita lo que tienen permitido enseñarle al panel. Si intentan meter algo que usted pidió y nunca recibió, dígalo en voz alta: "Yo pedí la evidencia del distrito bajo la sección 41.461 y esto no me lo entregaron por lo menos 14 días antes de la audiencia de hoy." Guarde comprobante de cuándo lo pidió.
Su kit de $39 incluye esta petición ya lista para mandar, con su nombre, la dirección de su propiedad y su número de cuenta ya llenados: usted nada más la manda.
4. Escoja cómo quiere asistir
Tiene cuatro opciones, y no cuestan el mismo esfuerzo:
| Opción | Qué significa |
|---|
| En persona | Lo más sencillo. Lleve su evidencia impresa y hable con el panel. Fuera de su protesta, no hay que presentar nada por adelantado. |
| Por teléfono | Usted argumenta en vivo por teléfono, pero la ley de Texas exige que entregue su evidencia por adelantado con una declaración jurada notariada antes de la audiencia. Pida la audiencia por teléfono con bastante anticipación. |
| Por videoconferencia | Igual que por teléfono: usted participa en vivo, pero su evidencia se tiene que entregar antes con una declaración jurada notariada. HCAD hace las audiencias a distancia por su portal en internet. |
| Solo declaración jurada escrita | Usted no se presenta. El panel decide únicamente con sus papeles. Es lo que menos esfuerzo cuesta, y también la menor oportunidad de responder preguntas. |
Si escoge teléfono, video o solo declaración jurada: su evidencia tiene que llegarle al ARB antes de la audiencia: súbala al portal de dueños de HCAD por lo menos 3 días antes, o mándela por correo por lo menos 5 días hábiles antes. HCAD no acepta faxes ("no faxes"). Y la declaración jurada tiene que estar notariada, así que deje tiempo para ir con un notario (muchos bancos y tiendas de envíos lo hacen).
5. El registro de entrada: si se le pasa, pierde su protesta
- En persona: regístrese en el mostrador de la planta baja por lo menos 15 minutos antes de su hora, en HCAD, 13013 Northwest Freeway, Houston.
- A distancia (video): tiene que registrarse en owners.hcad.org por lo menos 15 minutos antes de su hora programada; si no lo hace, HCAD desecha su protesta. Como una hora antes le llega un mensaje de texto o un correo diciéndole que se registre; cuando le toque su turno le llega otro para que entre y le dé clic a "Start Meeting." Instale Cisco WebEx desde antes si quiere compartir su propia evidencia en pantalla; si no, el tasador muestra lo que usted entregó y usted lo va explicando.
- Prepárese para esperar hasta dos horas después de registrarse. Si espera más que eso, puede pedir que le pospongan la audiencia para otro día.
- Si algo sale mal: Hearings Support (713) 812-5802. Para cambiar una audiencia en persona a audiencia a distancia, llame al (713) 812-5860.
- Pida recordatorios electrónicos. En condados tan grandes como Harris, el distrito le manda un correo electrónico o un mensaje de texto recordándole la fecha de su audiencia si usted lo pide por escrito y les da su correo o su número.
6. Adentro del salón, minuto a minuto
Este es el orden de la audiencia que HCAD tiene publicado, así que usted puede ir siguiéndolo y saber exactamente cuándo le toca. Un panel de tres personas la dirige, todo queda grabado, y dura como 15 minutos.
- Leen su número de cuenta y su nombre para el registro.
- Juramentan a las dos partes: usted y el tasador confirman que están bajo juramento.
- Los miembros del panel firman declaraciones juradas de que no hablaron de su propiedad antes de la audiencia.
- Se intercambia la evidencia. La persona que preside pregunta si las dos partes ya intercambiaron su evidencia; si no, lo hacen ahí mismo.
- El tasador de HCAD describe brevemente su propiedad y el valor que le notificaron. Escuche con cuidado: quien preside puede preguntarle si está de acuerdo con esa descripción. Si algún dato está mal (el metraje, la condición, una alberca que usted no tiene), dígalo en ese momento.
- Usted presenta su caso. Este es su turno: reparta sus copias, explique sus comparables y diga cuál es el valor que está pidiendo.
- El tasador presenta su evidencia.
- Preguntas y comentarios finales breves de las dos partes.
- El panel delibera y anuncia una recomendación, casi siempre ahí mismo. Le entregan un formulario con esa recomendación.
- El ARB en pleno la aprueba después: la junta se reúne una vez al mes, así que su orden final por escrito le llega después por correo certificado. De vez en cuando la junta en pleno rechaza la recomendación de un panel y se programa una audiencia nueva con un panel diferente.
Sobre "quién va primero." La ley estatal permite que el dueño de la propiedad escoja si presenta antes o después del distrito. En la práctica, el orden publicado de HCAD pone a usted presentando su evidencia primero (paso 6), justo después de que el tasador describe la propiedad. Si prefiere oír el caso de ellos antes de presentar el suyo, dígalo en el paso 4, cuando quien preside saque el tema del intercambio de evidencia; dígalo sencillo: "Prefiero que el distrito presente su evidencia primero." De cualquier manera, decida cuál quiere antes de entrar.
Lleve exactamente cuatro copias de cada documento: tres para los miembros del panel y una para el representante de HCAD. HCAD exige que usted mismo las saque, por su cuenta, antes de la audiencia. Puede presentar desde una laptop, pero de todos modos tiene que dejar una copia impresa para el expediente. Además: firme y ponga la fecha en su evidencia y póngale una nota de que es un resumen preparado por usted; las normas de documentación de HCAD lo piden, y los papeles sin firma invitan preguntas que usted no quiere.
Trátelo con el tono de una corte, aunque se sienta como una reunión chiquita: llegue a tiempo, sea amable y no se salga de la evidencia. Los miembros del panel escuchan decenas de casos al día, y a los que les va bien son los que se lo ponen fácil para decir que sí.
7. Qué funciona y qué se ignora
Lo que el panel sí puede tomar en cuenta
- Evidencia de tasación igual y uniforme. Casas parecidas — mismo tamaño, misma antigüedad, mismo vecindario — tasadas a un valor por pie cuadrado más bajo que el suyo. Este es el argumento más fuerte que tiene un dueño de casa en Texas, porque lo comprueban los propios números del distrito de tasación.
- La condición de la casa. Fotos más presupuestos de reparación por escrito. Un techo que hay que cambiar vale una cantidad específica, y el panel puede restar una cantidad específica.
- Errores en el registro. Metraje equivocado, un garaje que nunca se terminó, una alberca que no existe. Lleve pruebas.
- Una compra reciente. Si acaba de comprar la casa por menos del valor tasado, sus papeles del cierre importan mucho.
Lo que no pueden tomar en cuenta
- "Mis impuestos están muy altos." El ARB no fija las tasas de impuestos.
- "No me alcanza para pagar." Por ley, el panel no puede considerar su situación económica personal.
- El enojo, o atacar personalmente al tasador. Lo único que logra es perder la buena voluntad.
- Estimados tipo Zillow por sí solos. En Texas los precios de venta no son públicos, así que esos números pesan poco comparados con los valores tasados del propio distrito.
8. Qué llevar
- Su evidencia de casas comparables: el valor tasado por pie cuadrado de casas parecidas cerca de usted, con la mediana.
- Fotos de cualquier daño o problema de condición, y de las comparables si le sirven.
- Presupuestos de reparación por escrito o cotizaciones de contratistas, y papeles del reclamo de seguro si los tiene.
- Documentos del cierre si compró hace poco.
- Cualquier cosa que muestre un error en el registro de HCAD: un deslinde, planos, un reporte de inspección.
- Suficientes copias para cada miembro del panel más el representante del distrito de tasación. Los procedimientos de audiencia del ARB le dicen cuántas; si tiene duda, lleve cuatro o cinco juegos.
9. Qué decir exactamente
No necesita un discurso. Algo así de sencillo funciona:
"Buenos días. Mi casa está tasada en [su valor]. Saqué [número] casas de mi vecindario, de tamaño y antigüedad parecidos, de los propios registros del distrito. El valor tasado mediano de ellas es de [$X] por pie cuadrado. El mío es de [$Y] por pie cuadrado, como [Z]% más alto. Con base en la tasación igual y uniforme, pido un valor de [su número]."
Después, si su casa tiene problemas, agregue la segunda parte:
"Además, mi casa necesita [reparación]. Tengo un presupuesto por escrito de [$cantidad], que ya incluí. Un comprador restaría ese costo, así que pido [valor menos las reparaciones]."
Termine dándoles las gracias. Esa es toda la actuación.
10. Si el ARB le dice que no
Una orden desfavorable no es el final. Tiene 60 días a partir de la orden por escrito, y los dueños de casa tienen una opción que la mayoría de los dueños de propiedad no tiene.
Arbitraje vinculante regular
Un árbitro independiente, tomado de un registro estatal, vuelve a decidir el valor de su casa, y la decisión obliga a las dos partes. Está diseñado para ser más barato y más sencillo que ir a corte.
- Las residencias principales califican con cualquier valor. Los demás necesitan un valor del ARB de $5 millones o menos.
- El depósito es de $450 para una residencia principal tasada en $500,000 o menos (con valores más altos se paga más).
- Si el valor del árbitro queda más cerca de su número que del número del ARB, le devuelven su depósito menos una cuota administrativa de $50, y el distrito de tasación le paga al árbitro.
- Si no queda más cerca del suyo, su depósito paga los honorarios del árbitro. Ese es el riesgo real: entre con evidencia, no con esperanzas.
- Sus impuestos tienen que estar al corriente. La parte que no está en disputa se tiene que pagar antes de la fecha de morosidad, o el caso se desecha y usted puede perder el depósito.
- Hay un plazo de 45 días para llegar a un acuerdo después de presentar la solicitud, durante el cual el caso todavía se puede resolver o retirar (si lo retira le devuelven todo menos $50).
Cómo se presenta y cómo se pagan los $450
- Por internet (lo más rápido): entre al sistema estatal de arbitraje de impuestos sobre la propiedad en Texas.gov, presente la solicitud y pague el depósito con tarjeta de crédito o transferencia bancaria ACH. Si alguien la presenta por usted como agente, es obligatorio hacerlo por internet.
- Por correo: llene el Form AP-219 (Request for Binding Arbitration) y mándelo con un cheque o money order a nombre de "Texas Comptroller of Public Accounts" a:
Texas Comptroller of Public Accounts, Attention: Arbitration, 111 E. 17th Street, 4th Floor, Austin, Texas 78774.
- Hágalo dentro de los 60 días de haber recibido la orden por escrito del ARB; después de eso pierde la opción.
Usted no escoge al árbitro: la Contraloría nombra a uno del registro estatal después del plazo de 45 días para llegar a un acuerdo, y ese árbitro es quien programa la audiencia con usted.
Tribunal de distrito
En lugar de eso, puede presentar una petición de revisión en el tribunal de distrito estatal dentro de 60 días, y por lo general va a tener que pagar primero los impuestos que no están en disputa. Hable con un abogado antes de tomar este camino.
O simplemente vuelva a intentarlo el año que viene
Los valores se vuelven a fijar cada año, y su derecho a protestar también. Muchísimos dueños de casa pierden un año y ganan el siguiente.
Nota honesta: no somos abogados ni agentes de impuestos, y no asistimos a audiencias ni representamos a nadie. HCAD y el ARB deciden cada caso. Lo que nosotros hacemos es poner la evidencia y los papeles en sus manos para que usted entre preparado, y usted se queda con el 100% de lo que ahorre.
A quién llamar y a dónde mandar las cosas
| Qué necesita | Dónde |
|---|
| Preguntas generales, "¿dónde está mi paquete de evidencia?" | Centro de Información Telefónica de HCAD — (713) 957-7800 |
| Problemas para registrarse o para empezar una audiencia a distancia | Hearings Support — (713) 812-5802 |
| Cambiar una audiencia en persona a audiencia a distancia | (713) 812-5860 |
| Subir evidencia (por lo menos 3 días antes) | owners.hcad.org |
| Mandar evidencia o declaración jurada al ARB por correo (por lo menos 5 días hábiles antes, no aceptan faxes) | Harris Central Appraisal District (ARB), PO Box 922006, Houston, TX 77292-2006 |
| Audiencias en persona y entrega de documentos | HCAD, 13013 Northwest Freeway, Houston, TX 77040-6305 |
| Arbitraje vinculante por correo (Form AP-219 + depósito) | Texas Comptroller of Public Accounts, Attn: Arbitration, 111 E. 17th St., 4th Floor, Austin, TX 78774 |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura una audiencia del ARB?
Normalmente de 15 a 20 minutos. Los paneles escuchan muchos casos al día, así que estar organizado importa más que contarlo todo.
¿Necesito un abogado?
No. Todos los días hay dueños de casa que se representan solos en las audiencias del ARB. El proceso se hizo para eso.
¿Si protesto, HCAD me va a agarrar de encargo después?
No. Protestar es un derecho escrito en el Código de Impuestos de Texas, y es algo de todos los días: cientos de miles de dueños en el condado de Harris lo hacen cada año.
¿Puedo llevar a mi esposo o esposa, o a un hijo adulto?
Sí, y es muy común, sobre todo cuando el dueño prefiere que otra persona hable o le traduzca. Si alguien va a hablar por usted como su agente, eso requiere un formulario de autorización aparte.
¿Qué pasa si falto a mi audiencia?
Su protesta se puede desechar. Si ya sabe que no va a poder ir, use la opción de teléfono, video o declaración jurada, y pida recordatorios electrónicos cuando presente su protesta.
Fuentes: Texas Comptroller of Public Accounts (Contraloría de Cuentas Públicas de Texas), Appraisal Protests and Appeals y Regular Binding Arbitration; Código de Impuestos de Texas, capítulos 41 y 41A. Esta página es información general para dueños de casa del condado de Harris, no es asesoría legal ni fiscal. Las fechas límite y las cantidades pueden cambiar: verifíquelas con HCAD o con la Contraloría antes de presentar su protesta.